「駐車場として人に貸しているから、評価は下がるはず」というご相談をよく受けますが、実はここに大きな誤解があります。結論から言うと、更地のまま貸している青空駐車場は、原則として評価が下がりません。
評価が下がるのは「借地権」がある場合
土地の評価が下がる代表的なケースは、建物の所有を目的として土地を貸している「借地権」が設定されている場合です。この場合、土地の所有者は自由に使えない分、評価額から借地権割合が控除されます。
一方、駐車場としての賃貸は、多くの場合「建物の所有を目的としない賃貸借」に該当し、借地権のような強い権利は発生しません。そのため、青空駐車場（更地に区画線を引いただけ）は、自分で使っている場合とほぼ同じ評価（自用地評価）になるのが原則です。
評価が下がるケースもある
以下のような場合は、評価に影響が出ることがあります。
- 駐車場運営会社と一括で土地を賃貸し、契約内容によって一定の権利性が認められる場合
- アスファルト舗装や機械式駐車場など構築物がある場合（構築物自体は別途評価対象になりますが、土地の評価に影響することもあります）
- 雑種地としての評価（近傍宅地からのしんしゃく）が適用される場合
「貸しているから安くなる」と思い込むリスク
生前対策として「土地を駐車場にして貸せば節税になる」と誤解されているケースがありますが、青空駐車場の場合、期待したほどの評価減にはならないことがほとんどです。むしろ、アパートやマンションなど建物を建てて貸す方が、貸家建付地としての評価減（借地権割合×借家権割合の分だけ減額）を受けられ、節税効果が大きくなる傾向があります。
具体例：四日市市内で月極駐車場として長年貸していた更地を相続したケースでは、区画線のみの青空駐車場だったため、自用地とほぼ同じ評価額となりました。同じ土地にアパートを建てて貸していた場合と比べると、評価額に大きな差が出る結果となっています。
まとめ
貸駐車場は「貸しているから評価が下がる」とは限らず、多くの場合は自用地とほぼ同じ評価になります。将来の活用方法を検討する際は、評価減の効果まで含めて比較することをおすすめします。
